自地自建流程費用懶人包，建築師教你如何從零打造夢想家
日期：2023-10-12
當社會經歷、年紀有了一定的資歷，自然就會想擁有一個屬於自己的家。只要準備好預算，新屋、舊屋、預售屋等，想要擁有自己的「家」真的不難，但想要擁有一間跟「自己夢想中一樣的家」實在不容易。儘管成屋能靠裝潢、預售屋現在也有客製服務，甚至可以讓你從毛胚就開始構想，不過這些終究有格局限制。
所以自地自建之所以會越來越盛行，就是因為可以從土地就開始打造自己的夢想家，越來越多人願意從零開始為自己的「家」做規劃，那如何起步開始自己蓋房子？該怎麼邁出第一步？又有什麼眉角要注意？本篇將整理幾個重點給大家！
自地自建是什麼？
自地自建顧名思義就是在自有土地上蓋自己的房子。從零開始設計自己的理想家，不須遷就市面上任何既有房子的格局，完完全全自己主宰這個「家」。然而自地自建的雖然能自由的蓋出夢想中的「家」，但每塊土地的條件相異，在不同縣市也有不同法規限制如果是因為蓋自己的房子不小心觸犯法規就麻煩了；因此在開始動工前，一定要對自己的「規格」有確實的了解分析，主要須注意下方兩個重點：
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土地類型
台灣土地分三類：都市用地、非都市用地、國家公園土地。
國家公園土地可直接排除，而剩餘兩種土地依分區不同，每塊土地會有被容許的使用項目及強度，並非皆可自地自建。
「都市用地」在內政部網站系統查詢，而「非都市用地」就必須向當地的戶政事務所申請土地登記謄本，或者上網查看，標註「X種建築用地」是較有可能可以興建住宅。
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建蔽率&容積率
建蔽率即是建築覆蓋率，意思就是將整棟建築的模型水平投影在屋主的土地上，計算面積以及自有土地的總面積兩者間的比例。容積率則是將全棟建築樓地板的面積加總之後，並計算總面積和自有土地面積的比率。簡言之就是建蔽率決定房子可以蓋多大，容積率則決定能蓋多高。
誰適合自地自建？
那哪些人適合自地自建？其實，自地自建相較於購買成屋來說，不管是時間還是金錢，成本相對來說都會多許多，尤其是時間。但如果正巧自己擁有一塊剛好適合蓋房的土地，那基本的條件就符合了。
而需另找地的人也先別失望，若你對於規劃居住空間有想法，非常渴望未來的家能配合和自己生活方式配合的面面俱到，那其實好好地做功課，並付出心力，一步步了解相關資訊，蓋自己家的夢想其實並不遙不可及。
既有成屋及自地自建比較
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既有成屋 |
自地自建 |
| 價格 |
建設公司要賺錢，所以包含建商利潤，市面上的佔營建成本約15%-20%左右不等。 |
理論上，屋主只需考慮蓋屋及土地成本，再加上自建會省去建商的利潤，在其他條件一致的情況比較下， 自地自建相對便宜，機動性也高。 |
| 房屋規劃設計 |
中古房不論，若房為預售屋，工程中雖能向建商辦理客戶住屋變更，但仍會有諸多限制，例如：鄰居問題。 |
完全的客製化，想要什麼樣的房子，表明清楚就對了！ |
| 建商工程品質 |
只能不停尋找及商確信任好的建商與營造商。 |
可完全自行選擇營造商，或直接委託相關事務所或第三方相關人士協助監督。 |
自地自建的流程
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建築設計
第一步也是最重要的，就是挑選可靠的建築公司來幫整個過程把關，專業的自建建築師會做詳細的土地評估，再依照各縣市法規進行規劃。這時也是與自建建築師討論建築風格、空間配置、預算打量最重要的時候，要避免與建築師有認知差異、溝通不清的狀況發生。
另外編輯這裡也提醒各位，再申請建築執照前最好能有先用3D模擬，更能看出平面、立面圖看不出的問題喔！
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申請建照
要動工興建就必須拿到建築執照，若沒有建照不只不能開工，更會無法證明你的家是合法建造。而且建照也是與銀行申請貸款時重要的依據之一。
申請建照時，需要準備文件非常多且繁雜，建議如果不是相關行業，找尋專業的建商就能幫你打理好這一切；通常大部分的人到建照申請這個環節，都會找配合的自建建築師提供文件準備清單，並帶領屋主備齊資料，幫助屋主審核一步到位。
接著就是正式開工，若土地上已有建物，要先進行拆除工程，才能測量放樣、整地，開挖基地。步驟：地基>基礎工程>結構工程>屋頂、室內外牆體>水電消防工程。
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申請使用執照
新屋建完後，是不能馬上使用的喔！需要先申請使用執照，當備妥相關文件申請勘驗後，公務機關會派人至現場確認建築物與建照的圖面是否相符相符；最後通過即可申辦產權過戶，申請正式水電，並且開始著手室內裝潢。
此階段流程繁瑣，但通常配合的營造商都會幫助屋主完成，無須太過擔憂。
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細部裝修
找尋自己喜愛且信任的裝潢公司，或是想要自己動手操刀都是可以的。只要你上面的三個步驟都有正確落實，即可動工裝修室內空間。
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完工
你的家完全完工後，剩下就是驗屋跟交屋了。這最後階段也是非常重要，自建最好能與專門檢驗房屋的公司合作，才能找出常人可能會忽略或是無法看到的問題。待驗屋無疑，就可以開心交屋，入住百分之百符合需求的夢想好屋。
自地自建的費用要如何估算
以最近幾年房屋市場平均價格來看，目前自地自建的建築成本約是一坪14萬元上下，但這也是最粗略數據統計，以所有包含的條件最普遍的規格去計算，所以建材的好壞及施工的土地狀況，都是需要你更精確的估算，弄清楚成本細項，才不會錯估自己該準備多少前，結果造成預算爆表的狀況。
費用估算涵蓋需要考慮的五點因素：
- 既有土地上是否有舊建築需要另外拆除。
- 建築結構的工法，市面上常見有RC鋼筋混凝土、SC鋼骨及SRC鋼骨鋼筋混凝土，其中程序最複雜的是SRC鋼骨鋼筋混凝土，成本相對最高，但也更能加強房屋的耐震與隔音。
- 建築結構的工法，市面上常見有RC鋼筋混凝土、SC鋼骨及SRC鋼骨鋼筋混凝土，其中程序最複雜的是SRC鋼骨鋼筋混凝土，成本相對最高，但也更能加強房屋的耐震與隔音。
- 建材選擇，如等級、是否進口或是國內材料，甚至另需再加工處理，都會直接影響報價。
- 最後是房屋的設計複雜度(包含外觀及內部動向)、使用者需求、居住人數也是主因。
若第3、4、5點過於專業，且自己也還沒有這麼多資訊或想法，可以跟自建建建築師討論請他提供專業參考方向，才不會讓自己像無頭蒼蠅幫不知所措。
自地自建結論
總結以上，是不是比起購買成屋，自己打造一個家要投注時間與心力更多更雜呢？雖然並非人人都有這樣的心力及餘裕去實行，但一步步建造自己的夢想家。相信在屋子完工那一刻，期中經歷的辛苦與疲勞，都會變成最甜美的成果。
若你並沒有太多時間，但又想要擁自己的夢想家，那前期挑選建商、自建建築師的功課挑就非常重要，絕對不能省力；一定要找有合法登記、資訊透明的專業團隊，這樣才能避免掉無論是設計、施工、申請證照時可能出現的不專業疏漏及偷工。
「綠藝建設」不僅擅長成屋裝修，也能提供自地自建的轉介服務，擁有一個可靠的合作夥伴在身邊幫忙釐清方向是非常重要的。從建築規劃、申請土地建築融資，到完工裝修，我們甚至能因應建築用途不同提供專業建議；讓我們「綠藝建設」與你一起攜手創建夢想家。